La vivienda protegida: un error garrafal

La Comunidad de Madrid pretende, durante 2008, incrementar un 78% con respecto a 2007, el número de viviendas con protección pública, incidiendo sobre la oferta, de forma que propone una serie de medidas que permitan a los promotores aumentar su rentabilidad. De esta forma piensa atraer a la iniciativa privada a la construcción de 42000 nuevas viviendas.

De esta forma se pretende conseguir:

1. Disminuir la tensión sobre el empleo en la Comunidad, una parte importante de esa fuerza de empleo, es inmigrante, y una parte de esa fuerza de trabajo inmigrante es ilegal, y por tanto queda fuera de las prestaciones públicas en momentos de paro forzoso
2. Incrementar los ingresos fiscales procedentes del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En 2008, los ingresos por la modalidad de transmisiones patrimoniales serán de 1.615 millones de euros, lo que supone una reducción del 28,29% respecto a 2007. Pero también cae la modalidad de actos jurídicos documentados, en concreto un 7,6%. En conjunto por las dos modalidades, esta comunidad estima ingresar 3.100 millones, 759 millones menos sobre 2007 (un 13,8% inferior).

En mi opinión, el problema del mercado inmobiliario no se debería atajar sobre la oferta, sino sobre la demanda.

El mercado se volverá a reactivar cuando la demanda lo haga. Los promotores no van comenzar a construir mientras no tengan vendida la promoción sobre plano y se autofinancie en un alto porcentaje , porque no obtienen financiación externa, y los compradores no comprarán mientras la financiación de la deuda sea cada vez más costosa e incierta como consecuencia del crecimiento en los tipos de interés.

Intervenir en el mercado inmobiliario mediante subvención es, probablemente, el error más típico y clamoroso de las administraciones, lo que provoca: la falta de necesidad de mejora competitiva, ineficacia empresarial, perpetúa las situaciones de dependencia y la aparición de prácticas corruptas (léase, compra- venta de VPO con "dinero negro", relaciones laborales extracontractuales, disminución de las medidas de control en la seguridad en el trabajo o disminución en la calidad de construcción y terminación de las viviendas).

Por contra, desde una perspectiva liberal, propongo las siguientes medidas sobre la demanda:

1. Aplicar deducciones por la adquisición de viviendas y alquileres de media y larga duración, complementarias a las estatales por parte de la Comunidad de Madrid.
2. Que las deducciones incluyan los costes de rehabilitación, mudanza, constituciones hipotecarias y registro
3. Invertir en "obra civil", convirtiéndose la propia Comunida en agente económico demandante: nuevas infraestructuras y mejora y mantenimiento de las existentes (¿qué tal, por ejemplo, la eliminación de los puntos negros de tráfico de las carreteras de competencia de la Comunidad de Madrid que es la que más tiene de España, según datos de la DGT?)
4. Subvencionar situaciones y no personas: desaparecida la situación de protección, desaparece la subvención. ¿Cómo? Desde luego no con precios tasados de vivienda, sino con microcréditos temporales, especialmente destinados a colectivos que requieren especial protección por parte de las Administraciones (víctimas de maltrato, situaciones de pobreza, situaciones de exclusión social, situaciones de cambio de unidad familiar, es decir aquellas personas que pasan de un núcleo familiar biparental a uno mononuclear, discapacitados etc) y todos ellos, en situaciones de baja renta o patrimonio. una vez conseguido el nivel de renta mínimo, desaparecería la subvención crediticia.
5. En coordinación con el resto de Administraciones, aumentar los controles fiscales en la construcción, de forma que no se creen economías sumergidas, fuera del alcance del fisco.

Éstas y otras medidas similares irían en la línea de favorecer el clima de confianza necesario para que la demanda se reactive. La emancipación de las personas no debería ir sujeta al ciclo económico sino a al ciclo vital, de forma que cuando la persona decida instaurar su propia unidad familiar, mononuclear o polinuclear, los elementos básicos sean independientes del ciclo económico, entendidos éstos como vivienda y salario.

En suma, las Administraciones, y en concreto la Administración autonómica de Madrid, debería enfocar sus esfuerzos económicos y políticos no en la intervención del mercado inmobiliario para el mantenimiento de la tasa de empleo, sino hacer políticas de demanda a través de la deducción fiscal, la obra civil, el crédito temporal y el control fiscal.